DIRECCIÓN NACIONAL DE VIALIDAD
III Jornadas de Derecho Público
Villa Carlos Paz – Córdoba 11, 12 y 13 de Septiembre
2012
TRATAMIENTO DE OCUPANTES
FRENTE A LA LIBERACIÓN
DE TRAZAS
Dr. Manuel Keumurdji – Dr.
Mario Mobilio
El tratamiento al Ocupante en el transcurso de los últimos
50 años ha transitado a nuestro criterio un cambio sustancial y en particular
en nuestro ámbito de aplicación un cambio de paradigma pues hoy aparecen los
derechos sociales evidenciados en la zona de camino cual es contemplado en la
política general de tratamiento del marco de la utilidad pública que tiende a
impactar con justeza en el equilibrio de derechos involucrados, ensayo que de
modo breve intentaremos dejar plasmada en esta ponencia.
En tal sentido todas las prácticas y procedimientos que se
están impulsando contemplan la situación de aquellas familias que no posean
título de propiedad, poseedoras de boletos de compra-venta, cesionarias de
derechos y acciones posesorias o apoderados por la misma vía anterior y simples
ocupantes con asiento temporal debidamente acreditado, de modo pacífico,
público con los condimentos de ley, todo ello con miras a obtener la liberación
de la traza de obra vial.
Al respecto, es importante señalar la existencia de un
antecedente sobre hechos en lo que intervino el servicio jurídico
permanente de la Repartición cuyos
términos se transcriben a continuación:
“EXPEDIENTE:4131/2011
REFERENCIA: OBRA RN° A08- AVDA.
CIRCUNVALACIÓN DE ROSARIO. SITUACIÓN DE OCUPANTES EN ZONA DE OBRA
SEÑOR ADMINISTRADOR GENERAL:
Vuelven a consideración de esta Subgerencia de Asuntos Jurídicos,
los actuados relacionados con la problemática suscitada en la Obra de Ampliación de Calzada
y Puentes en la Avda.
de Circunvalación de Rosario y Construcciones de Calzadas Colectoras, en razón
que en la zona de obra se encuentran radicadas más de 200 familias de escasos
recursos para afrontar la adquisición o locación de un inmueble con objeto de
vivienda.
Esta Subgerencia por instrucción Superior, en razón de no haberse
podido arribar a un resultado satisfactorio para la obtención de los terrenos
en cuestión y razón de los altos costos que irrogaría modificar el proyecto de
obra teniendo en cuenta el avance de la misma, ha recibido autorización para el
inicio de acciones judiciales para el desalojo.
Sin perjuicio de lo expuesto, la Superioridad ha
instruido a las áreas correspondientes y tomando en cuenta lo informado por la Jefatura de Distrito
SANTA FE ha elaborar un proyecto de convenio con la Municipalidad de
Rosario que contemple la puesta en marcha de recursos para efectivizar una
solución concreta a los ocupantes afectados ( ver informe de fs.1/4).
Al respecto y de acuerdo a la información suministrada por el 7°
Distrito SANTA FE un primer grupo de ciento diez (110) familias se localizarían
en un terreno con destino a viviendas sociales de aproximadamente 1.98 hectáreas cuyo
costo incluye gastos de mensura, inscripción, IVA, gastos generales, trabajos
de aperturas de calles y mejoras ascendería a la suma de diez millones ($10.000.000).
Para relocalizar ciento diez (110) de un total de trescientos
(300)asentadas en el barrio Las Flores, se ha previsto un terreno también con
destino de viviendas sociales de alrededor de dos mil catorce hectáreas (2014 hectáreas.)su
costo alcanzaría los catorce millones de pesos ($14.000.000).
Aclara el 7° Distrito SANTA FE que se ha confirmado la existencia de
un ítem donde el volumen a ejecutar resulta menor al previsto en siete millones
($7.000.000) debiendo destacarse que de no procederse a la relocalización de
las familias del proyecto Barrio “Las Flores” ello acarrearía un cambio de
proyecto cuyo presupuesto ascendería a cuarto millones ($4.000.000).
Así expuesta la situación concreta es que se encuentra actualmente
la obra que se trata, y en el marco de una política de inclusión social de la
cual nuestra Repartición no es ajena y que por lo contrario esta compenetrada
en colaborar y buscar soluciones que trasciendan el objeto propio de su
creación, esto es hacer ejecutar obras públicas de materia vial.
Al respecto en la actualidad hay distintos proyectos en danza para
integrar al proyecto de Obra propiamente dicho, uno más abarcativo que tienda a
dar solución efectiva a la situación que se plantea cuando se requiere
relocalizar una población. En este sentido, una de las alternativas viables
sería tácticamente preverlo dentro del presupuesto de la obra las erogaciones
derivadas de adquirir terrenos para relocalizar a las poblaciones. La
adquisición, conforme se desprende de lo informado por el 7° Distrito SANTA FE,
de esos terrenos no hacen diferencia de relevancia suficiente en una obra de
tal envergadura, impida su ejecución sin contar que en lo esencial se daría una
respuesta de carácter social que incluya no solo los beneficiarios de la Obra en si misma, sino que no
perjudique a sectores de la población que en general es la mas débil, la que no
cuenta con posibilidades de acceso al crédito para la vivienda, como así
tampoco cuenta con capacidad de ahorro.
Por otra parte, es dable de agregar que también es viable la
elaboración de políticas conjuntas con los organismos competentes de la Seguridad Social
mediante los cuales trabajando en forma de colaboración concreta daría como
resultado una respuesta de carácter social, atento que sus organismos son los
competentes y expertos en tal sentido
para efectuar los estudios de impacto ambiental en materia social que implica
la relocalización.
Así las cosas, y visto los términos del proyecto del convenio que
tendría por objeto por parte de esta DNV la de facilitar los recursos que
fueren del caso afectado a la solución de la situación de que se trata.
Ahora bien, tal como expresamos al inicio del presente y mediante
Resolución A.G. N° 921/2011, la
Superioridad instruye a esta Subgerencia al inicio de
acciones legales con el objeto del desalojo de los ocupantes. En el marco del
proceso judicial debería instrumentar las acciones necesarias para solucionar
la situación de los ocupantes afectados con la limitación de números de
familias que han sido efectivamente objeto del censo de rigor.
Es dable destacar como conclusión que el resolver la problemática de
los asentamientos que afectan la concreción del proyecto de utilidad pública es
necesariamente la resolución del desarrollo de esa obra pública. Esto es,
cualquier problemática u obstáculo que se presenta en la realización de un
proyecto, por ejemplo la existencia de la acumulación de líquidos (de
competencia hidráulica), irregularidades del terreno con material no
reutilizable en la obra (lo que implica su relocalizacion en áreas de
competencia ajena a la DNV),
el uso de la zona en beneficio de otro servicio público (servicios que
responden a áreas ajenas al organismo vial), etc. Sin perjuicio de que los
organismos o la instrumentación de esas soluciones deban consultar a las áreas
que en definitiva resultan competentes, los costos de esos remedios deben ser
asumidos por el responsable del proyecto que origina esas alteraciones.
Ya ha sucedido en casos que la DNV ha otorgado permisos gratuitos para colocación
de líneas de servicios; en el caso de proceder al corrimiento de los mismos, la
ejecución de la obra vial, debió asumir los montos resultantes para realizar
esos corrimientos con intervención de las áreas competentes. En el caso de
acumulación de líquidos se han expropiado terrenos alejados de la zona de
caminos para que la derivación de los mismo sea fuera del sector vial. Se ha
asumido el costo de la afectación de zonas en las que se ha depositado material
no reutilizable de las obras viales. Se ha invertido con fondos viales en la
recuperación de inmuebles afectados por uso de material de yacimiento para el
relleno de las cabinas generadas y relleno de las cavas para el
reestablecimiento de los terrenos naturales para evitar la existencia de cavas.
Así también ha pasado en el sentido inverso, cuando obras de gran
infraestructura cuyas áreas competentes son diferentes a esta DNV, han generado
la modificación de trazas viales; esas áreas son las encargadas de asumir los
costos de la derivación de las trazas, sin perjuicio de la intervención técnica
de ésta.
Por todo lo expuesto, esta Asesoría entiende que, conforme a las
pautas que se establecen a continuación y en la medida de contar con el
conforme de la
Administración General, debería:
·
Iniciar las acciones de
desalojo ordenadas por Resolución A.G. N° 921/2011 determinando por informe de
la autoridad competente la cantidad de familias afectadas para el hipotético
caso de resolver su relocalización, no
se vean alterados los números de soluciones que sean materia ulterior
homologación judicial;
·
Suscribir acuerdos con las entidades
competentes que permitan facilitar las soluciones más óptimas para la
relocalización de las familias afectadas, a cuyo efecto se adjunta al presente
un proyecto de acuerdo a ser suscripto ad referéndum de esa Superioridad.
·
Autorizar al Distrito
Jurisdiccional para que eleve a la
Gerencia de Obras y Servicios Viales el proyecto de
modificación del Contrato de Obra Pública, mediante el cual se perfecciones la
creación del ítem “Relocalización” con los ajuestes que se aluden a fs. 1/4.
(DICTAMEN N° 42524/2011 DE LA SUBGERENCIA DE
ASUNTOS JURÍDICOS- D.N.V.)
El análisis jurídico y solución
reparadora deviene forzosamente de la conjugación de normas de aplicación al
régimen nacional de tierras, su regularización y el rol de la Dirección Nacional
de Vialidad como sujeto de derecho y rector de la actividad vial, en el marco
de la utilidad pública que se dicte y consecuentemente la modalidad y solución
complementaria cuyo necesaria interpretación intentamos dilucidar de la Ley de Expropiaciones y la
ausencia de aplicación de leyes complementarias de la regularización dominial
por imperio de la Ley
24374 más conocida como la ley Pierri quien fuera su propulsor Alberto Pierri
allá por el año 1992.
Que las iniciativas adoptadas y
aquí descriptas implican el atacar la irregularidad dominial con acciones
administrativas eficaces y eficientes para superar la dificultad que importa un
potencial riesgo de ralentizar el ritmo de obras proyectadas, tendiendo a un
cuadro de solución integral de aquellas familias en condiciones de regularizar
frente al Estado su situación dominial de hecho intervenida con la acción del
propio Estado en función de una declaración de utilidad pública, por cuanto
debe atender inevitablemente dicha situación en resguardo de derechos
adquiridos preexitentes truncados, el modo, instrumentos y requisitos se
ilustran en los anexos.
En este sentido, la Ley 24374 viene a cubrir un espacio
desatendido originalmente por la
Ley 21499 que contempla a la expropiación en estado puro,
repleta de propietarios regulares, cuando la realidad nos dibuja un panorama
totalmente diverso y complejo que obligo al legislador la incorporación
normativa mencionada en primer término con el objeto que el Estado a través de la Secretaría General
de Gobierno de cada ente provincial designe un escribano de la jurisdicción
para otorgar una escritura frente a una posesión trienal la cual transita a ser
perfectible a los diez años adquiriéndose el dominio pleno quien resulte el
beneficiario, es dable poner de resalto cual es la relevancia de este proceso
ya que ejemplificativamente en el desarrollo de la Obra AU Presidente Juan
Domingo Perón que atiende la
Subgerencia de Asuntos Jurídicos directamente, existe una
proporción de 85% de títulos no regulares vs. un 15% de regulares, esta desatención a la cual hacemos mención la
comprendemos dentro de las necesidades primarias insatisfechas.
Que dicha norma (Ley Pierri)
sin embargo implica costos que las familias no pueden asumir y mismo el factor
de falta de información juega un rol importante, pese a distintas campañas
encaradas por algunos entes municipales aisladamente.
No es menor poner de resalto
que la propia ley 24374 preve el pago a aquel titular de derechos sobre el bien
en caso de expropiación a un ocupante con título provisional en el marco de
esta norma, vale decir que atiende los eventuales procesos de expropiación
inversa. este no es menos que el riesgo que asume el legislador para alcanzar
una solución definitiva aceptable (cual es el legislar en pos de un derecho
constitucional sin desatender el mismo derecho desde otro lugar cual es el de
propiedad), sólo deberá evaluarse la complejidad del trámite, en tanto que ha
existido una intervención del Estado con inversión, que consolida el derecho
frente a terceros, para alcanzar una regularización definitiva del conjunto y
llegar a trasmitir el animo de dominio y/o posesión de los habitantes a favor
del Estado.
En este camino a la
regularización y cristalizar el sueño de la vivienda propia el camino que ha
buscado el particular es resguardarse en figuras legales tales como las
cesiones de derechos y acciones posesorias o el mantenimiento pacífico, público
e ininterrumpido corto o maximo plazo de 20 años para el inicio del juicio de
usucapión, todos remedios que conllevan un costo al que el segmento más
vulnerable de la pirámide social no puede acceder, ni los servicios jurídicos
gratuitos de las entidades formadoras ni los colegios públicos de abogados
asesoran o patrocinan, por cuanto en este marco de competencia no puede menos la Dirección Nacional
de Vialidad que tomar intervención que le compete en el marco liberatorio de
traza.
Es dable luego del introito definir a la persona pasible
de una expropiación, su definición reza Expropiado: El propietario o titular de
derechos reales - e incluso interés económico directo- sobre la cosa expropiable, o titular del derecho objeto de
la expropiación, en este sentido se
define a todo ocupante con derechos sobre bienes, perfectos o imperfectos cual
es el caso de aquellos poseedores en vías de perfección de títulos truncados
por la acción del Estado Nacional Argentino – DNV que acomete una traza para
utilidad pública. Sin dudas no esta en discusión el privilegio del interés
público que en nuestra regulación normativa es recogida del derecho comparado
en el caso ejemplar de la sinopsis del Artículo 132 de la Constitución Española
reza que "Toda la riqueza del país, en sus distintas formas y sea cual fuere su
titularidad, esta subordinada al
interés general" (Subrayado
me pertenece) lo cual no es menor la raigambre constitucional que implica y en
ese camino el derecho posesorio en sus distintas formas resulta indemnizable
en todos sus aspectos en orden al interés de todos, refiriéndonos clara e
indiscutiblemente esta manifestación cuya solución no encierra un carácter
asistencial sino de raigambre constitucional respecto del derecho consolidable
de propiedad por el transcurso del tiempo.
Por cuerda el y como doctrina global el derecho
anglo-sajón habla del dominio eminente en particular EUA en su Quinta Enmienda con su declaración de “eminent
domain”, es una potestad de todo gobierno independiente; es un atributo
de la soberanía. Sin embargo, una vez reconocido este hecho, este dominio del
Estado puede afectar una gama amplia, ya sean bienes o derechos pero siempre de
naturaleza patrimonial por cuanto la justificación y viabilidad es
ampliamente reconocida y aceptada respecto del reconocimiento por amplitud
norrmativa, aunque bien puede ser restrictivo por criterio discrecional de la Administración por
carecer de perfección de títulos, situación que será abordada más adelante.
En definitiva los sobrados argumentos que nutren estas
afirmaciones no obstan la adquisición de derechos como cosa expropiable y entre
esos mismos derechos, aquellos posesorios y de acciones posesorias y todo
derecho que sobre los bienes se posean ya que si bien ya existe la ley 24374,
la cual estableció un régimen de regularización dominial que pretendió dar
solución a una problemática social en la que se encuentra un amplio sector de
la población del país, en particular en los cinturones urbanos que rodean las
grandes ciudades de Buenos Aires, Rosario, Córdoba, Mendoza y Santa Fe,
entendemos que ésta no ha solucionado el fondo del conflicto.
Sin embargo como en la mesa de diálogo siempre nos
anclamos en la afirmación que no es función de estos abogados legislar, sino
respecto de situaciones que merecen una opinión legal en el marco del derecho
procedimental administrativo el emitir una opinión sobre la cual se dictan los
actos administrativos que en definitiva deben estar enmarcados en los objetivos
trazados por el Decreto Ley 505/58 y el resto de la legislación general.
Adentrándonos a la fuente
constitucional el artículo 14 bis de nuestra Carta Magna nos habla de "la
protección integral de la familia; la defensa del bien de familia; la
compensación económica familiar y el acceso a una vivienda digna" como así
también el Pacto de San José de Costa Rica, que a partir de su ratificación
legislativa tiene jerarquía constitucional, incluye en su articulado el derecho
a la vivienda como uno de los derechos humanos esenciales, atribuyendo al
Estado la obligación de garantizar, no solo su acceso, sino también su
conservación.
De las citas previas sólo se
concluye que la posibilidad de acceso a una cierta propiedad es necesaria y es
tan inherente a la persona como los demás derechos enunciados en nuestra
Constitución y la desposesión en todas
sus formas vía expropiación resulta indiscutiblemente un derecho indemnizable.
Finalmente fuera de la discusión
sobre políticas de Estado respecto al acceso a la tierra cual es una tarea
constante e imprescindible nuestro Organismo propende con justicia y conciencia
social a su correcta administración y este aspecto que no es menor que el
transitar por esa senda de justicia y sin vulnerar derechos individuales,
disminuye por una parte los conflictos sociales como así también los procesos
judiciales.
Estas conclusiones se han
generado luego de numerosas presentaciones que nos evidenciaron un patrón
común, y, con el ánimo y la legislación de base aplicables, nuestro servicio
jurídico entiendió viable el adquirir vía expropiación la cesión de todos los
derechos que posean los habitantes con título imperfecto o con cesiones o que
acrediten vía sumaria la posesión pública, pacífica, ininterrumpida y de buena
fe mediante la suscripción de un convenio de cesión de posesión onerosa.
Del mismo modo que con la
aplicación de la Ley Pierri,
los casos de expropiación inversa o irregular pueden eventualmente presentarse,
siendo esos casos aislados, representando históricamente un porcentaje cuasi
nulo en términos del universo de tratamiento, refiriéndonos al Art. 51 inciso
a) de la Ley
21499 expropiación irregular (falta de pago al titular).
A los efectos de implementar la mecánica operativa a más
de resultar una tarea de censo exhaustiva en el anexo I se agrega la ficha
censal en donde se vuelcan los datos de quienes habitan el inmueble, en el
Anexo II la información sumaria de
acreditación habitacional, datos de los ocupantes del inmueble, tiempo de
ocupación, ello por vecino o lindero y finalmente en el Anexo III la cesión de
derechos que debe suscribir el ocupante del inmueble en donde se pautan las
condiciones de cesión.
Finalmente estas consideraciones
vienen de la mano y en sintonía fina a un proyecto de LEY DE REGULARIZACION DE
TIERRAS el cual no posee estado parlamentario, dicho proyecto justamente tiende
a una prescripción adquisitiva corta con un acceso gratuito en términos
escriturales, otorga exenciones impositivas a fin de evitar que los mismos
colisionen con el objeto que es la regularización entre varias características
que dicho proyecto encierra. En suma sea esta herramienta o la que en el futuro
resulte de aplicación nos facilitarán la labor aunque sin dudas la senda de
abordaje ya se encuentra consolidada y en términos operativos testeado.
TRATAMIENTO Y CONNOTACIÓN POSITIVA DEL ABORDAJE DEL
CONFLICTO
Aquí en este ámbito ha resultado vital la aplicación de
conocimientos de técnicas de Mediación como forma de resolver conflictos entre
dos o más personas, con la ayuda de una tercera persona imparcial. La práctica
de mediación puede ser desarrollada por todos, de hecho vivimos mediando en
nuestros empleos, en la calle en nuestro hogar y en este caso los Agentes de
nuestro Organismo lo desarrollan llevando la solución entre el ocupante y el
Estado sin ocupar un lugar de jueces ni árbitros, sin imponer soluciones ni
opinar, dejando que la resolución quede en manos del beneficiario, demostrando
que lo buscado es satisfacer las necesidades de las partes en lo que técnicamente
denominamos materia de disputa, regulando el proceso de comunicación y
conduciéndolo por medio de unos sencillos pasos en los que, si la parte
colabora, es posible llegar a una solución en la que todos ganen.
La base discursiva
de nuestro abordaje es el VOLUNTARISMO (no imposición de
participar del este proceso ya que el mismo solo se da naturalmente), la CONFIDENCIALIDAD
(de lo conversado) y está basada en el DIÁLOGO, estas premisas son transmitidas
con simples palabras de diverso modo según el interlocutor, aquí la impronta
personal juega fuerte y es una técnica de entrenamiento en donde el juego de
roles son permanentemente ejercitados, con diversos grados de dificultad y
complejidad ya que el perfil es distinto y el grado de reclamación e interés es
del más diverso es por ello que el parafraseo es sistemático y va descubriendo
el real interés del beneficiario sobre el cual se elabora la estrategia de
solución.
En esta instancia entran en juego la adaptación de la ley
y las políticas de gestión con el lenguaje del interlocutor ubicándonos en el
contexto, realidad y problemáticas del mismo, diverso es el tratamiento en
términos de lenguaje y nivel de cuestionamiento en una zona urbana de clase
baja con un ruralista en donde la oferta y demanda y la necesidad de obras
menores rigen la negociación, en los primeros, las necesidades básicas se
encuentran insatisfechas, la cuestión se centra en descubrir el interés es la
esencia del éxito, pues los vectores son múltiples, desde la inseguridad de un
nuevo lugar, los hijos y el desarraigo y un justo precio, pasando por la falta
de referencias de un nuevo espacio en donde establecerse.
Estas situaciones son generadoras de episodios de stress
que van desde la negativa a atender a quien viene en nombre de VN a ayudar y
orientar, hasta la negativa pese a la información brindada a suscribir la
documental correspondiente en el entendimiento que la misma frustrará la
realización de la obra, sin embargo este esencial elemento (voluntarismo) se
genera al cortísimo plazo.
Es por ello que resulta fundamental por sobre todo
paciencia y sembrar la connotación positiva del conflicto en la zona de trabajo
y quien resulte cerrado a la posibilidad de una solución en breve sincerará su
posición, abriendo el juego a un futuro posible, en donde la regularización con
todo lo que implica, sea el anclaje del acuerdo.
El lenguaje amplio, llano, explicativo y fundamentalmente
el contraste de las acciones del pasado vs. solución pacífica y reparadora de
la problemática con las herramientas actuales llevan entre el entrevistador y
el beneficiario a la Apertura
de soluciones que se generarán a través de nuestros instrumentos, trasladando a
la persona en el futuro con una solución real. Ej. Como es su realidad hoy y
como la imagina luego de percibir el valor de la indemnización?
Esta suerte de ejercicio nos abre la puerta del acuerdo en
donde quede solamente el justiprecio en el medio el cual se encontrará ajustado
a la realidad de la zona y en el marco de la ley.
Los acuerdos en la experiencia son sólidos y sustentables
en el tiempo y por ende legitimada la labor de gestión y justificadas las horas
de entrenamiento que en términos formacionales son de no menos de 10 horas
teóricas e igual carga de práctica.
CONCLUSIÓN:
Toda obra necesita espacio para ser desarrollada y en este
marco la liberación juega un rol protagónico inconmensurable, es vital
comprender que una preventiva y ajustada visión estratégica es fundamental y es
la esencia de las tareas preliminares que acompañada de nuestra pericia, con
una solvente y fluida interrelación con espacios técnicos nos posicionarán
cabalmente en el campo de acción.
Respecto de la selección de los grupos de trabajo se deben
corresponder con un esquema de labor sólida, funcional, confiable de cara a los
terceros, referida a los beneficiarios, sustentable desde el punto de vista
relacional logrando de este modo la legitimidad de los actos que lleven a cabo,
con una visión clásica en cuanto a la responsabilidad jurídica y moderna
ajustada a los tiempos que corren, primando el consenso por sobre la
contingencia, alcanzando de este modo el objetivo que nos tiene por cometido,
cual es la liberación y de correspondencia con una de las aristas de la
justicia social cual es la de reconocer en sentido clásico constitucional este
proceso de reconocimiento de los nuevos derechos que se vienen y le asisten a
todos aquellos habitantes de nuestra Nación como así también de concientización
pues no solo el objeto es el abrir zona sino de formación de ideas de que la
vía a la regularización es una
herramienta de seguridad de la posesión, la identidad en un lugar, de modo tal
de sembrar en el nuevo hogar la idea de comunidad en sentido formal, el salir
de la irregularidad, acceder a su vez a los derechos económicos, su inclusión
en el marco del derecho contributivo, en pocas palabras ser reconocido y la
idea de pertenencia la cual le ha sido vedada directa o indirectamente como es
el intento de demostrarlo en este trabajo. No es sencillo, cosas por mejorar,
por debatir sin dudas muchas, pero estamos convencidos que este desafío tiene
que hacer historia y creemos la estamos escribiendo, el tiempo nos lo hará
saber, muchas gracias.
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ANEXO I FICHA CENSAL
OBRA AUTOPISTA PRESIDENTE JUAN DOMINGO PERON
UBICACION GEOGRAFICA
………………………………………………………
NOMENCLATURA CATASTRAL
CIR……SECC
……… MANZ ……. CHACRA …… PARCELA ………..
PARTIDA
INMOBILIARIA NRO. ……………….
Calle:
OCUPANTES VIVIENDA
J E F E / J E F A
NOMBRE/APELLIDO
…………………………………………………………
EDAD ………..
DNI ………………………
NACIONALIDAD ………………………………..
ESTADO CIVIL SOLTERO - CASADO – DIVORCIADO –
CONVIVENCIA – VIUDO
Tipo de vivienda
Casa
Rancho
Casilla
Departamento
Vivienda móvil
Nº
DE PERSONAS QUE HABITAN EL INMUEBLE:
1.- NOMBRE/APELLIDO …………………………………………………………..
EDAD
………..
DNI
……………………… PARENTESCO CON EL JEFE/A ……………………
NACIONALIDAD
………………………………..
ESTADO
CIVIL SOLTERO - CASADO – DIVORCIADO – CONVIVENCIA – VIUDO
2.- NOMBRE/APELLIDO
…………………………………………………………
EDAD
………..
DNI
……………………… PARENTESCO CON EL JEFE/A ……………………
NACIONALIDAD
………………………………..
ESTADO
CIVIL SOLTERO - CASADO – DIVORCIADO – CONVIVENCIA – VIUDO
3.- NOMBRE/APELLIDO
…………………………………………………………
EDAD
………..
DNI
………………… PARENTESCO CON EL JEFE/A ……………………
NACIONALIDAD
………………………………..
ESTADO
CIVIL SOLTERO - CASADO – DIVORCIADO – CONVIVENCIA – VIUDO
4.- NOMBRE/APELLIDO
…………………………………………………………
EDAD
………..
DNI
……………… PARENTESCO CON EL JEFE/A ……………………
NACIONALIDAD
………………………………..
ESTADO
CIVIL SOLTERO - CASADO – DIVORCIADO – CONVIVENCIA – VIUDO
5.- NOMBRE/APELLIDO
…………………………………………………………
EDAD
………..
DNI
……………………… PARENTESCO CON EL JEFE/A ……………………
NACIONALIDAD
………………………………..
ESTADO
CIVIL SOLTERO - CASADO – DIVORCIADO – CONVIVENCIA – VIUDO
6.- NOMBRE/APELLIDO
…………………………………………………………
EDAD
………..
DNI
……………………… PARENTESCO CON EL JEFE/A ……………………
NACIONALIDAD
………………………………..
ESTADO
CIVIL SOLTERO - CASADO – DIVORCIADO – CONVIVENCIA – VIUDO
7.- NOMBRE/APELLIDO
…………………………………………………………
EDAD
………..
DNI
……………………… PARENTESCO CON EL JEFE/A ……………………
NACIONALIDAD
………………………………..
ESTADO
CIVIL SOLTERO - CASADO – DIVORCIADO – CONVIVENCIA – VIUDO
ANTIGÜEDAD APROXIMADA DE LA CONSTRUCCIÓN ………….. AÑOS
TIEMPO QUE HABITA LA VIVIENDA ………….AÑOS
…………… MESES
TRABAJA SI NO
Sabe leer y escribir?
Sí
No
PAGA
IMPUESTOS /SERVICIOS Y SI POSEE COPIAS PARA ENTREGAR DE LOS MISMOS LUZ
– GAS – TELEFONO – AGUAS -
DECLARO
BAJO JURAMENTO HABER RECIBIDO INFORMACION RESPECTO DE LAS CONDICIONES DE
LIBERACION DE TRAZA DE LA AUTOPISTA PRESIDENTE PERON Y ME COMPROMETO A NO PERMITIR EL ASENTAMIENTO DE OTROS OCUPANTES A LA VIVIENDA BAJO
APERCIBIMIENTO DE NO PERCIBIR LOS MONTOS DE PAGO.
FIRMA
JEFE/A…………………………. FIRMA AGENTE VIALIDAD
ACLARACION…………………………..
TELEFONO
………………………………
FECHA …………/……………../20……..
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ANEXO II – INFORMACION SUMARIA
OBRA AUTOPISTA PRESIDENTE JUAN DOMINGO PERON
PUNTO
1) RESPECTO VIVIENDA
UBICACION GEOGRAFICA
………………………………………………………
NOMENCLATURA CATASTRAL
CIR……..…SECC
…..…… MANZ ……….. CHACRA ………..PARCELA …………..
PARTIDA
INMOBILIARIA NRO. ……………………………………
DATOS JEFE/A:
…………………………………………………………………….
PUNTO
2) VECINO TESTIGO
Calle:……………………………………………………………………………
NOMBRE/APELLIDO
…………………………………………………………
EDAD ………………….
DNI ………………………
PUNTO
3) INFORMACION SUMARIA
Respecto del vecino mencionado
en el Punto 1)
a.- Si
conoce al vecino mencionado. Respuesta SI NO
b.-
Hace cuanto tiempo el vecino vive allí Respuesta ………………………………………..
c.- Si
conoce de alguna situación de desalojo a su vecino Respuesta SI NO
d.- Si
su vecino vivio ininterrumpidamente en su hogar Respuesta SI NO
e.- Si
sabe como ingreso su vecino al terreno, si fue de modo pacífico o por la fuerza
Quien suscribe, en mi
carácter de vecino declaro bajo juramento que los datos y
declaraciones efectuadas son correctas, completos y fiel expresión de la verdad
FIRMA
VECINO…………………………. FIRMA AGENTE VIALIDAD
ACLARACION…………………………..
TELEFONO
……………………………..
FECHA
…………/……………../20……..
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CESION ONEROSA DE POSESION DE INMUEBLE.-
de ……………………………………..…………………….. a favor del ESTADO NACIONAL ARGENTINO – DIRECCION
NACIONAL DE VIALIDAD. En la
Ciudad de Buenos Aires,
a los ……. días del mes de …………………
de 20 ….., en mi carácter de Agente de la Planta Permanente
de la Dirección
Nacional de Vialidad y de acuerdo a los términos de la Resolución del Señor
Administrador General n° …………../2012, que da aprobación al modelo de cesión
onerosa de posesión inmueble que se suscribe, comparece el señor/a
……………………………………………………………., en
adelante "LA PARTE CEDENTE",
domiciliado/a en
…………………….………………………………………de la localidad de ………….. Partido de …………………..
Provincia de …………………….., nacido/a el día …….. del mes de …………………. de 20…..
titular del Documento Nacional de Identidad nro. ……………………….., de estado civil
………………………… y demás condiciones que obran en los Anexos I y II que forman parte
del presente y por la otra parte lo hace
en representación de la
Direccón Nacional de Vialidad ……………………………………………….., en adelante "LA
PARTE CESIONARIA", “ad referendum” de la
Superioridad
manifiestan que con motivo de la expropiación de la Obra Autopista
Presidente Juan Domingo Perón Tramo
Progresiva Km……..Km …….y la declaración de utilidad Pública mediante
Res. A.G. n° 709/2010, que afecta el inmueble objeto de esta cesión, el
señor ………………………………… (cedente) EXPONE: 1) Que por boleto de
compraventa - o por cesión de boleto de compraventa – o cesión de derechos y
acciones posesorias o por el transcurso del tiempo) de fecha …………………………………,
adquirió al señor …………………………………, un lote sito en la localidad de…………………………….,
Partido de ……………………………, Provincia de Buenos, designado como
Cir.………Secc.………Manz………Chacra……..…Parc………………, recibiendo en dicha oportunidad la posesión del citado inmueble; 2) Que a su
vez, su enajenante el señor *, adquirió dicho inmueble al señor *, por boleto
de compraventa de fecha * (o por cesión de boleto de compraventa), en dicha
oportunidad también se entregó la posesión del bien (así seguir con toda la
cadena de cesiones hasta el titular de dominio).- 3) Que en todas las cesiones
o boletos se transmitió o cedió la posesión del bien.- 4) Que en base a lo
expuesto el señor……………………………………….., continúa
manifestando que es continuador de la posesión del señor ………………………………….., y por la cesión que a favor de su cedente hiciera , en forma
pública, pacífica, continua y con causa lícita del inmueble de referencia desde
el año ………………. y en base a ello, CEDE
todos los derechos y acciones posesorias que sobre dicho bien tiene y le
corresponde, en su carácter de poseedor y continuador de las posesiones
anteriores, colocando a su cesionario ESTADO NACIONAL ARGENTINO – DIRECCION
NACIONAL DE VIALIDAD en su mismo lugar, grado y prelación, subrogándolo
conforme derecho en todos los
derechos y acciones inherentes a su calidad de poseedor y confiriéndole
la posesión real y efectiva del inmueble.- La presente cesión se realiza por el precio total de pesos
……………………………………………….. que han sido tasados por el Tribunal de Tasaciones de la Nación, importe que la
parte cedente recibirá de manos de la parte cesionaria una vez aprobada su
tramitación en sede administrativa del cesionario de conformidad y a entera
satisfacción, otorgandosé un
anticipo del 30% a la aprobación del expediente que se confeccione y el saldo
del 70% al desalojo del inmueble el cual no deberá exceder de los 30 días
corridos de la fecha del primer pago, renunciando a la acción de reivindicación
a que hace mención el artículo 3923 y concordantes del Código Civil. Que las
partes constituyen domicilio la cedente en el domicilio de afectación y la
cesionaria en la Av. Julio
A. Roca n° 738 Ciudad de Buenos Aires.
FIRMA Y ACLARACION CEDENTE DIRECCION NACIONAL VIALIDAD
***
A CONTINUACIÓN SE PUBLICA EL DICTAMEN EMITIDO POR LA SUBGERENCIA DE ASUNTOS JURIDICOS SOBRE EL PROYECTO PARA ESTABLECER VALORES BASICOS DE MEJORAS EN EL TRATAMIENTO DE OCUPANTES EN LA AUTOPISTA PRESIDENTE PERON
***
MONTO BASE VALOR VIVIENDA UNIFAMILIAR-
RELOCALIZACIÓN OBRA AUTOPISTA PRESIDENTE PERÓN.
SEÑOR
ADMINISTRADOR GENERAL
I.-
Tratan las
presentes actuaciones sobre la necesidad de establecer un monto base para la
construcción y/o adquisición de vivienda unifamiliar derivada de reasentamientos
forzosos, (término este derivado de las políticas operacionales elaboradas
por el Banco Mundial O.P. 4.12 que se aplican para todos los proyectos a partir
de Enero de 2002 financiados por el Banco y que para nuestra Repartición son de
cumplimiento obligatorio a efectos de obtener financiamiento).
Concepto similar
es el aplicado por la ONU que los llama desalojos forzosos (al referirse a
expropiaciones) requeridos para la ejecución de obra citada en la referencia.
II.-
En los últimos años, el
reconocimiento internacional de las repercusiones negativas que pueden tener, y
a menudo tienen esos desalojos, para los derechos humanos ha sido apreciable y
la tendencia actual es, ante la necesidad imperiosa de efectuar los desalojos, que la relocalización sea asistida a través
de medidas de protección del medio ambiente, contra la especulación
inmobiliaria en terrenos o viviendas, indemnización justa, etc..
El marco de
la Política
de Reasentamiento se apoya en las normas aplicables de carácter internacional
ratificadas por el Gobierno de la República Argentina,
en las declaraciones y garantías constitucionales y normas nacionales y
provinciales, así como en principios generales del derecho, jurisprudencia y doctrina que establecen las pautas para la
adquisición de los predios, la tasación de los bienes afectados y la protección
de los derechos fundamentales de las personas desplazadas por proyectos de
desarrollo.
Retomando la política del Banco la misma
exige quien sea afectado por un proyecto de
infraestructura recibirá una compensación, indemnización o
asistencia rápida –como correspondiere –de acuerdo a la legislación
vigente, cubriendo, el valor objetivo de reposición del bien, y los daños
que sean consecuencia directa de la expropiación. Además, de acuerdo con
las realidades de cada familia y de considerarse necesario, se ofrecerá
acompañamiento social, legal e inmobiliario para asegurar el
restablecimiento, o mejora, de las condiciones de vida de las
unidades sociales reasentadas.
A continuación citaremos algunas de las medidas
para dar cumplimiento a esas políticas, y que son actualmente utilizadas por la
Repartición en forma obligatoria cuando es de aplicación directa por imperio
del préstamo y voluntariamente en el marco de una política social y de
inclusión:
-informar a las personas
desplazadas acerca de sus opciones y derechos relacionados con el
reasentamiento;
- realizar consultas con los
afectados y darles a elegir entre distintas opciones técnicas y económicas
viables de reasentamiento;
-si el proyecto causa relocalización,
brindar asistencia durante el traslado;
-si el proyecto afecta los
ingresos o medios de subsistencia de las personas desplazadas, ofrecer
apoyo después del desplazamiento;
En casos de expropiación
parcial, existe cierta compatibilidad entre ambos sistemas. En la
legislación argentina se adopta el “Costo de Reposición Depreciado” para las
construcciones. Sin embargo, dependiendo del grado de inutilidad que la
afectación implique, se utiliza el valor de reposición a nuevo. Además,
si se trata de la expropiación parcial de un inmueble y el remanente
es inadecuado para un uso o explotación racional y el expropiado exigiere
la expropiación total del inmueble, corresponde tasar el Valor Objetivo
del bien en su totalidad. En general, la experiencia práctica demuestra
que este grado de compatibilidad entre los sistemas no causa problemas ya
que el paquete de compensación incluye un 10% adicional al valor de
mercado del bien expropiado. Además, durante la etapa de avenimiento, la
DNV puede consensuar el valor de la compensación y tiene flexibilidad para
cubrir brechas, si las hubiere. Por otra parte, cuando la compensación se
realiza en especie, la práctica indica que se entregan viviendas en
condiciones iguales o mejores que la afectada.
También es
política del ente de financiamiento y de esta D. N. V. en cuanto a la
elegibilidad para obtener compensación, indemnización o asistencia –como
correspondiere–aquellos casos en que las personas afectadas tienen la
titularidad de la tierra, este, incluyendo entre los elegibles a las
personas que no tienen derechos legales oficialmente establecidos respecto
de las tierras en el momento de iniciarse el censo, pero que reclaman derecho a
esas tierras o activos, o que se reconozca mediante un proceso indicado en
el plan de reasentamiento, recibirán compensación por las tierras que
pierden, además de la asistencia mencionada anteriormente y las personas
que carecen de un derecho legal o una pretensión reconocible respecto de
la tierra que ocupan, deben recibir asistencia para el reasentamiento en
lugar de compensación por la tierra, y otro tipo de asistencia, según
proceda, para lograr los objetivos de la política.
Los ocupantes del espacio público y bienes públicos del estado que no
son elegibles para compensaciones o indemnización por la tierra que
ocupan, recibirán asistencia para el reasentamiento y restablecimiento de
los medios de subsistencia, esto último cuando fuere pertinente. Los
ocupantes informales tienen derecho a que se les compense adecuadamente
por la pérdida del uso de la vivienda de la que estuvieren disponiendo, y
por las pérdidas que en razón de la obra sufran en relación con
las actividades que desarrollaban en el lugar del que hayan sido
desplazados.
III.-
Otros de los aspectos
a considerar, ya aceptado en la Jurisprudencia de Tribunales de todo el país,
en el caso de ocupantes con menores de edad, en los que resulte necesario el
desalojo deberá relocalizarse a esa familia a un lugar de similares características
o mejores y que cuenten con centros de educación cercanos al nuevo domicilio,
como así centros de esparcimiento y recreación, todo lo cual hace un desarrollo
pleno del menor, todo ello dentro de un marco de políticas públicas de
inserción social de quienes menos posibilidades económicas tienen para un
desarrollo personal.
IV.-
Ahora bien, retomando el objeto preciso
del presente, esto es, establecer un valor base para indemnizaciones derivadas
de las expropiaciones para la ejecución de la Obra Presidente Perón, se ha visualizado una diferencia sustancial
entre las tasaciones emitidas por el Tribunal competente en la materia y la
realidad del mercado al momento en que los afectados deben adquirir una
vivienda base y/o construir una nueva con el objeto de reemplazar la vivienda
que ocupaban, lo cual conlleva a una situación de inseguridad permanente para
los damnificados, los cuales ya de por sí resultan desalojados de su casa o de
su tierra o de su fuente laboral o de ingresos.
En los casos
verificados se ha podido constatar, conforme las características económicas y
sociales de la zona que, en muchos casos, a esas familias les ha llevado años
construir su hogar, todo lo cual implica frente a las causas estructurales del
desplazamiento de personas dar
respuestas eficaces que brinden asistencia y protección a los desplazados.
El ordenamiento
jurídico argentino reconoce, consagra y garantiza la inviolabilidad de la
propiedad privada en el texto de su Constitución Nacional. Consecuentemente la Constitución Nacional
crea la posibilidad de expropiación por causa de utilidad pública bajo la
condición de la indemnización previa. Compete al Congreso declarar la utilidad
pública de un bien y a la
Justicia, fijar la cuantía del bien, sin perjuicio de la
posibilidad del acuerdo de partes.
La justa indemnización
que estas normas regulan busca restablecer la situación patrimonial del sujeto
expropiado en las mismas condiciones en que se encontraba antes de ser privado
de su propiedad.
Ahora bien, conforme se ha verificado,
los valores de mercado para la construcción de vivienda unifamiliar económica
en la zona de Merlo, hemos constatado que las tasaciones arribadas por el
Tribunal difieren en la realidad de los valores de adquisición y/o construcción
de viviendas similares a las tasadas en un porcentual importante, lo cual
demora las gestiones de posesión de los inmuebles y/o reticencia de los
afectados al avenimiento, en razón de encontrarse en situación de inseguridad
por no lograr acceder a una vivienda conforme los valores a los que accederían
por la indemnización propuesta.
En tal sentido, tenemos que, el valor
promedio de los terrenos, conforme la Tasación Oficial, es de aproximadamente
de PESOS CIENTO CINCUENTA Y CINCO ($155.-)
por metro cuadrado.
A eso a de sumarse el valor de la vivienda
propiamente dicha, la cual en la mayoría de las tasaciones arribadas arrojan sumas
muy inferiores a los valores de
construcción de mercado.
Ahora bien, haciendo un estudio de mercado
vemos que el valor actual de construcción estándar promedia entre los $4000 y $5000
por metro cuadrado, variando básicamente en la calidad de los materiales a
utilizar y no en la incidencia de la zona de construcción.
A efectos de resultar más ilustrativos,
hemos tomado evaluaciones de especialistas de la construcción al referirse a
los créditos otorgados por el Estado Nacional, PROCREAR, que oscilarían entre los $200.000 y $350.000,
los cuales a los valores expresados de construcción permitirían la ejecución de
viviendas de entre 40 y 80 metros cuadrados de acuerdo a los materiales
utilizados.
Los
mismos especialistas consideran que con hasta $200.000 podría construirse una
vivienda de 50 metros cuadrados con una habitación, un baño y una cocina
comedor, sin incluir el valor terreno.
Sin perjuicio de lo expuesto, el
INDEC informaba a índices de Marzo 2012 que
el valor oficial de la construcción para vivienda unifamiliar sería de
$2.313.34 aproximadamente, lo que incluiría mampostería de ladrillos revocados
interior y exterior, aberturas de chapa, cortinas de PVC, puertas de placa,
cerámicos y alfombras en los dormitorios, calefacción con estufa a gas y
calefón. Sin perjuicio de lo expuesto se agregan tablas publicadas por el INDEC
a valores del mes de Octubre próximo pasado que superan los valores del mes de
Marzo.
A lo manifestado, dentro de los costos a
de incluirse debe estimarse la limpieza del terreno, replanteo, nivelación (con costo aproximado
de $2500 de mano de obra), excavaciones, etc..Por otra parte, han de tenerse en
cuenta, por ejemplo, los costos derivados de capas aislantes (27 m2 cuestan
aproximadamente $ 3280.-), membrana asfáltica (137 m2 salen aproximadamente
$4.550.-), un piso exterior y vereda (por 48 m2 aproximadamente cuesta $10.235),
instalaciones sanitarias, instalación eléctrica, etc., lo cual lleva a un
promedio muy superior al valor oficial de costo de construcción.
Así, si buscamos un valor promedio de
costo de construcción de aproximadamente $ 3.500 por metro cuadrado para una
vivienda de 100 m2 arribamos a la suma de $ 350.000, sin contar con el valor
del terreno.
Ahora bien, a título informativo se
adjuntan al presente valores de propiedades en Merlo- Provincia de Buenos
Aires, de los cuales surge que los valores por metro cuadrado oscilan entre $
6.645 a $ 7.600, lo cual demuestra que los valores de mercado por reposición de
vivienda difieren notablemente de los valores que actualmente podrían soportar
los damnificados, ya que las tasaciones oficiales se encuentran muy por debajo
de los valores de consumo.
Así
es que se propone, desde esta Subgerencia, determinar un valor mínimo base de
indemnización, es decir, un piso que permita a quienes se encuentran en
situación de desalojo forzoso, acceder a un vivienda para una familia tipo, que
sigue siendo por debajo de los valores reales de adquisición, como asimismo de
construcción, pero que se asemeje a la realidad concreta del mercado
inmobiliario.
Debemos recordar que en la actualidad el
derecho a la vivienda es considerado un derecho humano sin distinción de la
calidad que se revista, es decir, propietario u ocupante; por otra parte, como
expresamos al inicio del presente, hoy por hoy también es tendencia de los
países defensores de los derechos humanos el de evitar los desalojos forzosos
(expropiaciones) salvo en aquellos casos en resulta imprescindible e imperioso,
pero conlleva a la obligación del expropiante a indemnizar justamente al
damnificado, debiéndose ponderarse que quien resulta despojado no sólo lo es de
una propiedad sino un hogar, de su fuente laboral o de ambas cosas, lo que
implica que el resarcimiento mínimamente debe integrarse con un valor que
permita adquirir al menos en lo material un bien similar al despojado.
En
el caso puntual que nos ocupa
hemos estimado un valor mínimo base integrado por el valor del terreno conforme
los valores de tasación oficial, el cual sólo podrán variar de surgir ello de
los informes del Tribunal competente. En tanto que, los valores de mejoras
serán con base a los índices publicados por el INDEC actualmente de $2740
aproximadamente, que podrán redeterminarse conforme las variables publicadas
por INDEC, para lo cual deberán cotejarse las publicaciones de los índices cada
90 días.
La aprobación de este
valor mínimo base si bien sigue por debajo de los valores de mercado
inmobiliario en la zona que se trata, conforme da cuenta propiedades en venta
publicados y adjuntos al presente, se acercarían más a la realidad concreta.
Por lo expuesto, se propicia la
aprobación, por parte de esa Superioridad, de un valor mínimo de base a
considerar a los efectos de las expropiaciones derivadas de la ejecución de la
Obra AUTOPISTA PRESIDENTE PERÓN.
SUBGERENCIA DE ASUNTOS JURÍDICOS
DICTAMEN N°
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